Le krach immobilier en Chine incite les banques à offrir des prêts hypothécaires aux personnes de 70 ans

Hong Kong
CNN
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Le marché immobilier en Chine est tellement déprimé que certaines banques ont recours à des mesures drastiques, notamment en permettant aux gens de rembourser leurs prêts hypothécaires jusqu’à l’âge de 95 ans.

Certaines banques des villes de Nanning, Hangzhou, Ningbo et Beijing ont prolongé la limite d’âge supérieure des prêts hypothécaires entre 80 et 95 ans, selon un certain nombre de médias d’État. Cela signifie que les personnes âgées de 70 ans peuvent désormais contracter des prêts d’une durée comprise entre 10 et 25 ans.

Le marché immobilier chinois est au milieu d’un ralentissement historique. Les prix des maisons neuves avaient chuté pendant 16 mois consécutifs jusqu’en décembre. Les ventes des 100 principaux développeurs du pays l’année dernière n’ont représenté que 60% des niveaux de 2021.

Les nouvelles limites d’âge, qui ne sont pas encore une politique nationale officielle, visent à donner vie au marché immobilier moribond du pays tout en tenant compte du vieillissement rapide de la population chinoise, a déclaré Yan Yuejin, analyste immobilier chez E-House China Holdings, une société de services immobiliers, dans une note de recherche récente.

« Fondamentalement, c’est un outil politique pour stimuler la demande de logements, car il peut alléger le fardeau du paiement de la dette et encourager l’achat d’une maison », a-t-il ajouté.

Les nouvelles conditions hypothécaires sont comme un « prêt relais ». Si l’emprunteur âgé n’est pas en mesure de rembourser, ses enfants doivent continuer avec l’hypothèque, a-t-il déclaré.

Le mois dernier, la Chine a annoncé que sa population avait diminué en 2022 pour la première fois en plus de 60 ans, une nouvelle étape dans l’aggravation de la crise démographique du pays avec des implications importantes pour son économie en ralentissement. Le nombre de personnes âgées de 60 ans ou plus est passé à 280 millions à la fin de l’année dernière, soit 19,8% de la population.

L’âge de l’emprunteur hypothécaire plus la durée de l’hypothèque ne devraient généralement pas dépasser 70 ans, selon les règles précédentes publiées par le régulateur bancaire. L’espérance de vie moyenne en Chine est d’environ 78 ans.

La Commission chinoise de réglementation des banques et des assurances n’a pas commenté publiquement les nouvelles conditions.

Mais les succursales bancaires à travers le pays fixent leurs propres conditions sur ces prêts multigénérationnels.

Selon le Beijing News, une succursale de la Bank of Communications de la ville a déclaré que les emprunteurs âgés de 70 ans peuvent contracter des prêts immobiliers d’une durée de 25 ans, ce qui signifie que la limite d’âge supérieure de ses prêts hypothécaires a été portée à 95 ans.

Mais il y a aussi des conditions préalables: l’hypothèque doit être garantie par les enfants de l’emprunteur et leur revenu mensuel combiné doit être au moins deux fois supérieur au paiement hypothécaire mensuel.

Par ailleurs, une succursale de Citic Bank a prolongé la limite d’âge supérieure de ses prêts hypothécaires à 80 ans, a indiqué le journal, citant un responsable de clientèle de la banque.

Les appels aux succursales de la Citic Bank et de la Bank of Communications à Pékin sont restés sans réponse.

Hong Hao, économiste en chef chez Grow Investment Group, a déclaré qu’il s’agissait d’une mesure « drastique » et « pourrait être un gadget marketing pour attirer les personnes âgées à payer. [mortgages] pour la jeune génération.

Yan de E-House a déclaré que le principal bénéficiaire du déménagement pourrait ne pas être les personnes âgées, mais les emprunteurs d’âge moyen âgés de 40 à 59 ans. En vertu de l’âge limite de paiement prolongé, ces personnes pourraient obtenir un prêt hypothécaire pendant 30 ans – la durée maximale autorisée en Chine.

Par rapport aux conditions précédentes, cela signifie que ces emprunteurs pourraient payer moins chaque mois.

« C’est évidemment un moyen d’alléger le fardeau du paiement de la dette », a déclaré Hong.

Selon les calculs d’E-House, si une banque étend la limite d’âge supérieure à 80 ans, les emprunteurs âgés de 40 à 59 ans peuvent obtenir 10 années supplémentaires sur leurs prêts hypothécaires. En supposant que leur prêt hypothécaire est d’un million de yuans (145 416 dollars), leur paiement mensuel peut être réduit de 1 281 yuans (186 dollars), soit 21%.

Les ménages chinois sont devenus réticents à acheter de nouvelles maisons au cours de l’année écoulée, car les restrictions Covid, la chute des prix de l’immobilier et la hausse du chômage ont découragé les acheteurs potentiels. L’été dernier, les manifestations qui ont éclaté dans des dizaines de villes ont été organisées par des personnes refusant de payer des hypothèques sur des maisons inachevées, portant un coup supplémentaire au sentiment du marché.

Les autorités ont déployé une vague de mesures de relance pour tenter de relancer le marché du logement, y compris plusieurs réductions des taux de prêt et des mesures pour atténuer la crise de liquidité pour les promoteurs – afin qu’ils puissent reprendre la construction bloquée et livrer des maisons prévendues aux acheteurs le plus rapidement possible.

Outre Pékin, certaines banques à Nanning, le plafond provincialItalie de la province du Guangxi, ont relevé la limite d’âge supérieure des prêts hypothécaires à 80 ans, selon le journal officiel de la ville, Nanguo Zaobao.

Dans les villes orientales de Ningbo et Hangzhou, plusieurs prêteurs locaux annoncent des limites d’âge de 75 ou 80 ans, un assouplissement par rapport aux règles précédentes, selon les rapports des gouvernements Ningbo Daily et Hangzhou Daily.

« Si le demandeur est trop âgé pour répondre à l’exigence de prêt, il peut avoir ses enfants comme garant », a déclaré un prêteur.

Mais Wang Yuchen, avocat spécialisé dans l’immobilier au cabinet d’avocats Beijing Jinsu, a averti que de telles hypothèques étaient « risquées ».

Il est compréhensible que de nombreuses villes tentent de relancer leurs marchés du logement en réduisant le paiement mensuel de la dette et en enrôlant davantage de personnes âgées dans le bassin d’acheteurs de maisons, a-t-il déclaré dans un commentaire écrit sur son compte WeChat.

« Mais les personnes âgées ont une capacité de remboursement relativement faible. D’une part, cela pourrait affecter leur qualité de vie à un âge avancé, car ils continuent à porter la montagne de dettes hypothécaires et à travailler pour la banque jusqu’au dernier moment de leur vie », a-t-il déclaré. « D’autre part, les risques associés peuvent être transférés à leurs enfants, ce qui augmente leur pression financière. »

« Pour certains acheteurs, choisir cette façon d’acheter une maison est probablement dû à leur manque de fonds. Mais c’est risqué de le faire en ce moment », a-t-il déclaré, ajoutant que le marché immobilier est en ralentissement structurel et que le gouvernement travaille toujours à freiner la spéculation.